Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД, регулируются Правилами содержания общего имущества в МКД, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.08.2006 № 491(далее – Правила).
Согласно п. 6 Правил в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с п. 10 Правил общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надёжности и безопасности МКД; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в МКД.
Из положений п.п. 11, 16 Правил следует, что содержание общего имущества включает в себя помимо прочего подготовку к сезонной эксплуатации внутридомовой системы отопления. Надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении МКД обеспечивается собственниками помещений, путём заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.
В силу п. 32 Правил при непосредственном управлении МКД собственниками помещений размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключёнными собственниками помещений с лицами,, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.
При этом в состав указанной платы не включаются расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.
Пунктом 16 Правил оценки готовности к отопительному периоду, утверждённых приказом Министерства энергетики РФ от 12.03.2013 № 103 установлено, что в целях оценки готовности потребителей тепловой энергии к отопительному периоду должна быть проведена промывка оборудования и коммуникаций теплопотребляющих установок.
Согласно п. 19 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, в перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения (отопление, горячее водоснабжение) в МКД входит: испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления; промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.
В соответствии с п. 2.6.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее по тексту – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда) готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, накладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября.
В силу п. 5.2.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда промывка систем теплопотребления производится ежегодно после окончания отопительного периода, а также монтажа, капитального ремонта, текущего ремонта с заменой труб (в открытых системах до ввода в эксплуатацию системы также должны быть подвергнуты дезинфекции).
Аналогичные требования содержаться в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, который включает такие пункты, как: испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывка и регулировка систем отопления; промывка централизованных систем теплоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.
Несоблюдение обязательных требований по осуществлению технических мероприятий по подготовке системы теплоснабжения многоквартирного дома к отопительному периоду, в том числе по промывке системы теплоснабжения МКД, может привести к порывам на указанной сети и остановке предоставления услуг теплоснабжения в многоквартирный дом в зимний период.